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地域地区

地域地区とは、都市計画区域内の土地を区分し、建築基準法等各種の個別法の規定に基づいて規制・誘導することにより、計画的で合理的な土地利用を実現しようとするものです。
これは、個別の建築活動の積み重ねにより、長い時間をかけて目的とする土地利用を実現する手法であり、長期的なまちづくりのルールです。 岡山市内で決定している地域地区は、用途地域、防火及び準防火地域、高度利用地区、風致地区、駐車場整備地区、臨港地区、流通業務地区があります。
各地域地区の詳細については、下のPDFファイルで閲覧できます。

用途地域

用途地域は、市街化区域に必ず適用される最も基本的な土地利用のルールを定めたものです。
市街化区域に、住居系地域・商業系地域・工業系地域などを適正に配置することにより、機能的な都市活動の確保と、安全性・利便性・快適性に優れた良好な市街地の形成を図ることを目的とするもので、12種類の用途地域に分かれています(岡山市においては10種類を決定)。 建築物の用途や容積率、建ぺい率、高さなどの形態を規制・誘導することにより目的とする土地利用を実現します。

用途地域
用途地域 趣旨
第一種低層住居専用地域 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第二種低層住居専用地域 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第二種中高層住居専用地域 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第一種居住地域 住居の環境を保護するために定める地域
第二種居住地域 主として住居の環境を保護するために定める地域
準居住地域 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
商業地域 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
準工業地域 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
工業地域 主として工業の利便を増進するため定める地域
工業専用地域 工業の利便を増進するため定める地域

防火地域及び準防火地域

防火地域及び準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するために定めています。これらの地域内における建築物その他の工作物に関する制限については、別に建築基準法で定めることとされ、具体的には建築基準法第3章第5節にその規定を設けています。
なお、都市計画区域内(旧御津町、旧建部町は都市計画区域外)で、防火地域及び準防火地域に定められていない地域は、建築基準法第22条区域に指定されています。

高度利用地区

高度利用地区とは、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため定められる地区です。
小規模建築を抑制し、一定規模以上の容積をもった建築物の建築を推進するとともに、敷地内に有効な空地を確保することにより、良好な市街地環境を整備することを目的とします。
空地や住宅を一定以上確保することを条件として、容積率の割増などのインセンティブを与えることにより優良な都市開発プロジェクトを誘導することが出来ます。
岡山市では、高度利用を図るべき都心の商業地域内で、主に市街地再開発事業の施行に合わせ指定しています。

風致地区

風致地区とは、都市内の自然的な要素に富んだ土地の良好な自然的景観を維持するために定める地区です。岡山市においては、後楽園・烏城周辺及び、後楽園の借景となっている操山地区を風致地区に定めています。区域内では、建築物の建築、宅地の造成、林竹の伐採にあたり制限を設け、後楽園周辺の良好な風致を維持しています。

  • 名称:後楽園風致地区
  • 区域面積:約203.7ヘクタール
  • 備考:後楽園、烏城周辺及び操山地区
関連ページ:風致地区の許可について
関連条例:岡山市風致地区条例、岡山市風致地区条例施行規則((注釈)岡山市条例)

駐車場整備地区

駐車場整備地区は、商業地域、近隣商業地域等の自動車交通が著しく輻輳(ふくそう)する地区で、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保するために定められます。
駐車場整備地区では、路上駐車及び路外駐車場の需要と供給の現況さらに将来の見通しを勘案して、駐車場整備計画を定め、駐車場の整備に関する必要な措置を講じます。
また、駐車場整備地区内で一定規模以上の建築物の新増築を行う場合には、その建築物又はその敷地内に一定量の駐車施設を設けなければなりません。
(注釈)岡山市においては、都心の商業地域を中心に駐車場整備地区を定め、円滑な道路交通の確保に努めています。

  • 名称:駐車場整備地区
  • 面積:約396ヘクタール
  • 備考:商業地域の面積に対する割合約69.8%

関連ページ:岡山市駐車附置条例及び岡山市自転車附置条例について
関連条例:建築物における駐車施設の附置等に関する条例((注釈)岡山市条例)

臨港地区

臨港地区は、港湾の管理運営のために定める地区です。
臨港地区内は、港湾法による規制が定められており、港湾の管理運営の観点から港湾管理者が独自に定めた分区(商港区・工業港区・保安港区)の種類に応じた用途制限があり、また、地区内において一定の行為を行う場合には、港湾管理者への届出が義務付けられています。

  • 名称:岡山港臨港地区
  • 面積:約143.8ヘクタール
  • 区分
    • 商港区(福島地区):約20.9ヘクタール
    • 商港区(高島地区):約35.5ヘクタール
    • 工業港区(福島地区):約79.0ヘクタール
    • 保安港区(福島地区):約4.5ヘクタール
    • 修景厚生港区(高島地区):約3.9ヘクタール

港湾管理者:岡山県港湾課(岡山港管理事務所)
関係条例:岡山県管理港湾の臨港地区内の分区における構築物の規制に関する条例((注釈)岡山県条例)

流通業務地区

流通業務地区は、流通業務市街地の整備に関する法律(以下、流市法)第4条第1項の規定に基づくもので、当該地区に流通施設を集約的に立地させ、都市における流通機能の向上及び道路交通の円滑化を図るため定めています。
流通業務地区内では、建築基準法第48条(用途地域)及び第49条(特別用途地区)の規定(建築物の用途規制)は適用されなくなり、流市法第5条第1項の施設規制が適用されるため、流通業務施設とこれに関連する施設以外の建築は制限されます。
また、岡山市では流通業務地区に流通業務団地(都市施設)が決定されています。

  • 名称:岡山県総合流通業務地区
  • 面積:約173.4ヘクタール
  • 備考:岡山市分 約88.0ヘクタール、早島町分 約85.4ヘクタール
流通業務団地の都市計画決定については「都市施設」のページをご参照ください。

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