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補足資料-特建者制度とは-第2工区(リットシティビル)

1.特定建築者制度の意義

  • 市街地再開発事業の施設建築物の建築は、施行者が自ら行うことが原則であるが、施行者の負担を軽減すると同時に民間事業者等の能力の積極的活用を図りつつ市街地再開発事業の円滑化を図る趣旨から、昭和55年の都市再開発法改正により特定建築者制度が導入された。
  • この制度は、次のようなメリットがあり、
    1. 民間事業者等のノウハウ活用により建物整備の円滑化、迅速化が期待できる。
    2. 民間事業者等が建物整備費を負担するため施行者の事業資金負担が軽減される。
    3. 施設の管理運営等に関する民間事業者等のノウハウの活用により、施設建築物の有効かつ効果的な利活用が図られる。
    など、施行者にとって資金調達、マンパワーの負担が軽減されるとともに、収益施設の計画・管理・処分等民間に任せた方が効果的な業務を委ねることができる。

2.特定建築者制度の概要

  1. 保留床処分に係る特定建築者の活用を権利変換計画または管理処分計画に位置づける。
  2. 当該施設建築物の施主となる特定建築者を施行者が公募・決定する。
  3. 特定建築者が自ら工事を行うか又は業者に工事を発注し、完成責任を負う。
  4. 施行者は、特定建築者が建築計画に基づいた当該施設建築物を完成させた後、速やかに当該敷地の所有権を特定建築者に譲渡しなければならない。
  5. 万が一、特定建築者が建築計画のとおりに建築しない場合には、施行者が特定建築者としての決定を取り消し、敷地を明け渡させた上で、新たな特定建築者に整備させるか又は自ら施設建築物を建築する。

3.平成11年の都市再開発法の改正概要

  • 保留床を取得する特定建築者が権利床の混在する施設建築物についてもビル全体を整備できるよう、都市再開発法の改正により、特定建築者制度が拡充された。この場合従来と異なり、権利床が入ることとなるため
  1. 床部分の権利の帰属先を明確にし、従前権利者の権利を保全する観点から、特定建築者による建築計画について、事業計画に加え、権利変換計画又は管理処分計画にも適合することが条件化された。
  2. 権利床部分等の、特定建築者が取得する保留床部分以外の整備費については本来施行者が負担すべきものであるため、当該整備費と特定建築者が取得する地上権等の譲渡対価とを清算する仕組みが併せて導入された。

4.特定建築者制度のイメージ

特定建築者制度のイメージ図

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